Calculer la rentabilité d’un investissement locatif avec la loi Pinel – Loi Pinel

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Calculer la rentabilité d’un investissement locatif avec la loi Pinel

Quand on fait un investissement, peu importe sa nature, nous attendons d’abord une certaine rentabilité pour celui-ci. Avant de répartir son argent sur divers investissements, il est important d’évaluer leur rentabilité et surtout les risques liés à ceux-ci. Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif ? La réponse sur cette page.

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La rentabilité brute, un simple argument commercial

La rentabilité brute peut donner une idée sur le retour sur investissement que l’on peut espérer du bien que l’on achète. Il ne prend en compte que deux données :

  • Le prix d’acquisition du bien, qui est la somme du prix du bien et des frais relatifs à cet achat, comme les frais de notaire, les frais d’agence ainsi que les intérêts du crédit.
  • Le loyer mensuel

La formule sera donc :

100x(montant du loyer x 12)/Prix de l’acquisition

Cette formule servira souvent d’argument aux agents immobiliers classiques. Mais cela ne tient pas du tout compte de la réalité d’un investissement locatif, qui sera en réalité moins rentable, car comportant de nombreux autres frais.

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La rentabilité nette de charges et de frais, une approche de la réalité financière

C’est une approche qui tient compte de la réalité d’un investissement locatif. En effet, la première formule ne comptait pas les frais liés à l’entretien du logement, ainsi qu’aux changements de locataire qui peuvent provoquer des vacances dans votre logement.

Elle tient aussi en compte du fait que pour un bien reste compétitif sur le marché locatif, il est nécessaire d’y effectuer un certains nombres de travaux et de changements, ainsi que de frais liés à la copropriété.

La formule sera donc :

100x(montant du loyer x 12)
– taxe foncière
– charges non récupérables
– frais de gestions
/prix d’acquisition du bien

Ce calcul de rentabilité prend donc en compte :

    • La taxe foncière, impôt non négligeable et à peu près équivalent à 8% du montant de loyer annuel.
    • Les charges dues par les propriétaires, principalement liées à la copropriété
    • La possibilité de vacances dans votre location. En effet, lors d’un changement de locataire, il peut y avoir une plage de temps où votre immeuble est inoccupé. Ceci est estimé à environ 1 mois de vacance pour 3 ans de location.
    • Les travaux d’entretien
    • Les frais de gestion du bien, ainsi que les assurances.

La rentabilité nette, un calcul complexe

Mais la réalité est encore plus compliquer que cela. En effet, s’ajoutent à la formule précédente toutes les opportunités de défiscalisations. Celles-ci dépendent donc directement du type d’investissement fait, comme avec la réduction d’impôts apportée par la loi Pinel.

C’est donc ce qui se rapproche le plus de la réalité, mais cela ne tient pas compte du fait que la fiscalité de l’investisseur peut évoluer. Changement de poste, départ en retraite, l’imposition annuelle peut rapidement évoluer.

Ce calcul s’avère donc compliquer à établir, et il est conseillé de consulter un professionnel de la gestion et de la défiscalisation, pour optimiser votre investissement.

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